전세계약은 한번에 큰 몫의 돈이 들어가는 일이므로 체크하고 주의해야 할 사항들이 많습니다. 최근 전세사기는 빈번하게 뉴스에 보도되고 주변에 실제로 전세사기를 당한분을 쉽게 찾아볼 수 있을정도로 흔한일이 되버렸습니다.
전세를 구하시는 분들이라면 주의깊게 한번더 확인하고 더욱더 꼼꼼히 체크해야겠습니다. 이 글에서는 전세계약 전세사기 피하는법 완벽가이드로 알려드리고 계약시 체크해야 할 부분들도 꼼꼼히 알려드리겠습니다.
[목차여기]
1. 방문하여 집 상태 살펴보기 (직접방문)
집은 실제로 가보는것이 좋습니다. 앱이나 인터넷에서 사진과 3D입체영상으로 볼 수 있기도 하지만 실제로 가보면 보지못한 문제들이 보이고 사진으로는 괜찮았지만 실제로 기대에 미치지 못하는 곳일 수도 있습니다. 시간이 없어서 가보지 못하는 분이라면 지인에게 방문을 부탁하는 등 객관적으로 그 집에 대해 이야기 해줄만한 사람이 꼭 방문해서 실제로 봐야합니다.
2. 적정가격 확인 및 전세가율 확인
계약하는 부동산의 전세가격이 적정한 것인지 알아보는게 좋습니다. 서울에 거주하시는 분이라면 서울시 부동산 전세광장에서 온라인으로 감정평가사에게 유선상담을 받아보실 수 있습니다.
서울 외 거주자는 개별무료 서비스는 없지만 감정평가사에게 문의하여 검토받거나, 네이버 부동산등의 어플에서 과거 거래내역을 보시고 매물 가격을 점검하시기 바랍니다.
적정가격을 확인하실때 매매가격도 같이 확인 하시기 바랍니다. 전세를 구하는건데 매매가격을 왜 보라고 하나 의문이 드시겠지만, 일반적으로 전세가격은 매매가격의 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있으니 전세가격대비 매매가격이 80%를 넘지않는지 확인하셔야 합니다.
3. 등기부등본 확인
등기부등본은 반드시 확인해야할 부분인데요, 임차물건이 과한 대출을 받지는 않았는지 권리제한상황(압류나 처분금지)은 아닌지와 신탁등기 여부확인 신탁원부내용의 확인을 위해서 확인을 해야하는데요, 등기소를 방문하지 않아도 인터넷 등기소를 통해서 쉽게 확인 및 발급받으실 수 있습니다. 발급에는 열람 700원 발급1,000원의 비용이 발생하니 참고해주세요.
4. 건축물대장 확인
등기부등본에 이어 건축물대장 역시 필수로 확인하셔야 합니다. 불법건축물이나 무허가 건축물인지 확인하고 용도가 거주외용도로 등록되어 있는것은 아닌지 확인하기 위해서 입니다.
정부24 사이트를 통해서 발급이 가능하고, 혹시나 건축물대장에서 근린생활시설이라는 단어가 기재되어 있다면 주거용이 아니므로 주의하시기 바랍니다. 정부24 건축물대장발급 비용은 열람 300원 발급 500원 입니다.
5. 임대인의 체납세금 미납국세 확인
23년 4월3일부로 임차인이나 예정자는 임대인 동의 없이 미납세금을 열람할 수 있게 되었는데요, 소유하고 있는 임대인이 많은 세금을 체납하여 물건이 경매나 공매에 넘어갈 위험이 있다면 계약은 피하시는게 좋습니다.
필요서류를 지참하고 지역상관없이 가까운 세무서 방문하면 열람이 가능합니다. 보증금이 천만원이 넘지 않거나 계약전에 확인하고 싶은분들은 임대인 동의서를 지참하시어 방문하시면 열람신청이 가능합니다. 열람신청은 임대차계약전이나 계약후 임대차기간 시작일까지로 꼭 기간 확인하시고 열람해보시기 바랍니다.
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임대인 동의 필요시 - 1.미납국세 등 열람신청서 2.임대인신분증, 3.임차인신분증
임대인 동의없이 신청시 - 1.미납국세 등 열람신청서, 2.임차계약서, 3.임차인신분증
6. 중개물건 확인 / 공인중개사 자격 확인
물건과 임차인의 문제가 없는지 확인하셨다면 거래할 물건이 여러 중개업소에 등록되어있는지, 공인중개사의 자격이 유효한지 확인하셔야 합니다. 공인중개사협회로 접속하셔서 자격등록이 되어있는지 자격등록후 정상적인 영업을 하는분인지 확인하시기 바랍니다.
7. 보증보험 확인
보증보험은 손해보험의 하나로 전세사기등이 발생했을때 손해금액을 전보하는 보험을 말합니다. 쉽게말해 사기당했을때 보험증권에 적혀있는 금액을 보상해주는 건데요, 사기를 당했어도 보험에 가입된 분들이라면 일정금액 보증보험으로 보상받아 피해가 적으셨을겁니다.
때문에 보증보험을 가입할 수 있는 여부는 매우 중요한 부분입니다. 주택도시보증공사 사이트를 통해서 보증보험 보증신청 가능여부를 쉽게 확인하실 수 있습니다.
8. 전세계약시 기재할 특약사항
모두 확인하셨다면 계약을 진행해야 합니다. 계약서에 한줄한줄이 중요한데요, 특약을 넣어두시면 안전하게 계약을 마무리 하실 수 있습니다. 아래 내용을 확인 후 필요하신 부분을 특약사항에 넣으시기 바랍니다.
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1. 임차인은 임대인의 국세체납등 확인에 동의하며, 체납세금이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 전액을 납부한다.
2. 계약기간중 매매계약 채결시(임대인이 변경되는경우)반드시 임차인에게 알린다.
3. 임대인은 임차인의 전세보증보험가입에 협조하고 임차물건의 용도등의 하자로 가입이 거절될 경우 계약을 무효하고 계약금을 반환한다.
4. 전세자금대출의 실행이 불가한경우 계약은 무효하고, 계약금은 반환한다.
9. 계약 후 확정일자 받기
계약을 체결하셨다면 바로 관할 행정복지센터를 방문 하셔서 확정일자를 받아놓으시기 바랍니다. 확정일자 이전 체납세금은 보증금보다 먼저 면제되기 때문에 전입 전이라도 계약당일 확정일자를 받으시기 바랍니다. 온라인으로도 신청이 가능하니 안하셨다면 지금바로 신청하시기 바랍니다.
확정일자란 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하는 것인데요 확정일자는 우선변제권 때문에 필요한 것입니다. 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 넘어간경우 후순위 권리자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
확정일자를 받아놓지 않으면 우선변제권이 없는거나 다름없으므로 경매 공매시 보증금을 돌려받을 수 없게됩니다.
추가적으로 해당주택을 인도받고 전입신고를 진행해야 대항력을 가지게 되므로 계약이 완료되고 전입하셨다면 즉시 전입신고 하시는것을 잊지마시기 바랍니다.
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